Преждевременное выселение арендаторов

Сегодня не каждый может себе позволить приобрести жилье в собственность. Поэтому многие семьи живут на съёмных квартирах. Арендные отношения, как правило, длятся какой-то определённый срок, и наниматели точно знают, до какого времени они могут оставаться на месте. Однако часто возникают ситуации, когда собственник просит арендаторов освободить жилплощадь раньше срока. Конечно, квартирантам это доставит массу хлопот, но если требование собственника было оформлено в соответствии с буквой закона, то как бы им этого не хотелось, а съехать всё равно придётся.

Другое дело, что иногда собственники пытаются выселить нанимателей вопреки всем установленным правилам. Как быть в такой ситуации? Для начала нужно узнать, как по закону происходит расторжение договора найма жилья.

Законное выселение

Согласно 687 статье ГК РФ, добровольное расторжение договора аренды может произойти по инициативе любой из сторон при условии письменного предупреждения другой стороны за 3 месяца.

Для принудительного выселения арендаторов требуется судебное решение. Причин для этого может быть несколько:

• невнесение арендной платы в установленный договором срок,
• разрушение или порча жилья нанимателем. В этом случае, правда, прежде чем выселить квартирантов, суд может дать им какое-то время для устранения нарушений (не больше года). Если же они не выполнят это требования, тогда договор аренды будет расторгнут,
• жилье перестает быть пригодным для проживания граждан, переходит в статус аварийного,
• использование нанимателем жилья не по назначению, систематическое нарушение прав соседей и т. п.

Незаконное выселение

Иногда арендодатели пытаются выселить квартиросъёмщиков без предупреждения. Знайте, что это противоречит закону, так как никто не имеет права выставить вас за дверь до истечения срока действия арендного договора. Если возникнет подобная ситуация, смело обращайтесь в суд. Кстати, если собственник жилья, пытаясь выгнать вас, сменит замки в ваше отсутствие, его ещё можно обвинить в попытке кражи имущества.

Арендодатель может называть разные причины для столь внезапной для вас «форс-мажорной» ситуации с преждевременным расторжением договора. Распространённым доводом является незапланированная продажа квартиры и, соответственно, смена собственника, который в свою очередь не хочет сдавать только что приобретённое жилье. В такой ситуации стоит помнить, что по закону смена собственника не влечет за собой расторжение или изменение договора аренды. Новый владелец квартиры станет арендодателем на тех же условиях, что и прежний. А если он не знал о факте наличия квартирантов, в этом виноват бывший владелец, и они уже будут разбираться сами.

К незаконному расторжению договора аренды можно отнести еще одну ситуацию. По закону при истечении срока действия договора, арендодатель имеет преимущественное право на последующий съем жилья. Иными словами, собственник обязан в письменной форме предложить квартиросъёмщику продлить договор (или заключить новый), а наниматель должен либо принять его приглашение, либо отказаться (также в письменной форме). Если ни одна из сторон не выполнила предписанные действия, договор автоматически продлевается на тот же срок.

Собственник может отказаться сам продлевать договор при условии, что последующий год он не будет сдавать жилье в аренду. Если это условие не будет выполнено, и владелец квартиры заключит новый договор с другим арендатором, предыдущий квартиросъёмщик может потребовать признать этот договор недействительным и потребовать возмещения понесённых им убытков.